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伪如以价值理论来说，任何投入产出不成比例时，便会产生“无效成本”，无效成本只是管理过程中人工定义的含义，不妨这么说，管理过程伪如以价值不雅观点来衡量，必然会产生无效的成本投入，只是衡量无效成本的均衡点在那边这个多说纷歧。

地产的无效成本，大无数地产开发商这么定义：项目前开发过程中由于管理失误产生的成本加加，或对形成有效产品、升迁价值、促进营销异国作用，无法获得客户认可与赔偿，但已发生属于费用铺张的成本。

以此定义来说，地产的无效成本大抵不妨分为如下类型：

第一：管理层带来的决策失误。

管理层决策内容基本包括：投资拿地决策、项目前定位决策、营出售价决策等等，这些决策的内容基本上属于影响项目前“生归天”的决定，依照碧桂园4321原则，项目前是否成功40%的原因归结为投资决策是否无误、30%的产品定位是否准确，以此为评判标准，管理层决策的内容的重要性高达70%以上。

于是说，管理层的决策失误对项目前无效成本的影响最大，甚至会有推倒性的影响。

但是管理层毕竟不是全能的，无缺投资决策流程以及科学的定位，起码在必然水平上不妨降矮无效成本的铺张。

[案例]某项目前由于产品定位失误导致产品线定位决策失利

B系改Top系：

按Top系外立面标准加加石材及铝板，成本加加563万；

按Top系外立面标准，加加体系门窗，成本加加699万；

按Top系精装标准，精装由2,000调整至2,300元/m2，成本加加978万；

按Top系景不雅观标准，景不雅观由600升迁至800元/m2，成本加加247万；

因地块面积较小，为升迁项目前品质及景不雅观呈现面，因此加加项目前南侧

红线外绿地打造，成本加加592万；

由于产品系由改善系列升级为豪宅系列，导致拿地成本测算有误，导致

全成本加加813万，效好率泄劲4.11%。

第二：前期调研弊端，导致成本策划禁绝确

在前期拿地之前，未准确明白当地当局恳求、项目前红线内外晦气因素以及市场、政策调整带来的成本失真。

前期调研，由于时间短、参与部分多，无缺前期调研的手腕、流程及制度，有助于大大降矮前期调研带来的成本策划禁绝确。

[负面案例]：来源于网络

投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（小儿园、黉舍、医院、肉菜市场）等公配预估不敷。在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值缩短、可售比泄劲与可售成本加加。

第三：营销产品策划带来的无效成本

营销产品定位，包括户型配比恳求、周边竞品SWOT分析、以及产品配置必要，这些产品定位决策直接决定了规划方案的准确性。

(1)因市场原因调整户型或规划造成的成本铺张，如出售定位禁绝确产生的产品重复设计纤巧情况：不论产品调整后能否带来溢价，对产品调整前已投入的成本，均为无效成本。

(2)因市场或竞品原因加配且不成带来溢价，如对已有户型改造加加施舍面积，对比原定案价格异国产生溢价或溢价不成遮蔽加加的成本视为无效成本纤巧情况：原设计方案已考虑后期改造或因市场原因进走加配，其溢价能遮蔽其成本，加加成本不属于无效成本

[负面案例]案例来源网络

营销定位禁绝确，导致方案逆复修改（案例来源概略）

市场定位变动，构筑方案三次变动

从2008年11月进场施工至2011年5月桩基施工完毕，先后2次对管桩进走了调价。施工期间，管桩市场价格上涨30%-40%，导致桩基成本挑高90万元，对桩基成本影响也很大。

第四：设计带来的无效成本

设计阶段的无效成本较多，重要包括规划设计阶段核心指标的失误导致的无效成本、设计图纸不敷时导致的时间成本、设计功能弊端导致的投诉成本、错漏空缺导致的变更成本、设计指令不澄清导致的额外成本等等。

设计阶段的无效成本，继续备受各大开发商关注，重要是由于设计引发的成本较为直接，而且成本较为澄清，这也是产品设计继续不受“待见”的原因之一。

但，实际上近几年，设计周期越压越短、设计费用十年未涨、设计科目前越来越多、设计流程越来越前置等等原因未被侧重，导致设计阶段的无效成本越来越多，继而导致设计地位越来越矮是不争的实情。

[负面案例]未考虑验收变动/规范变动引发的设计调整。

第五：施工带来的无效成本

施工机关分别理带来的成本加加、施工现场管理欠妥导致的费用、施工质量不达标的拆除、缮治、投诉、时时管理欠妥导致的质料缺失、惩办等等同属于无效成本。

下外来自：融创

第六：招标带来的无效成本

其中包括：

(1)招标四周禁绝确，有重复或遗漏，符切吻契适合同之间界定不清，导致赔偿费和赶工费。

(2)符切吻契适合同条款、经济标编制、符切吻契适合同清单、符切吻契适合同附件、符切吻契适合同图纸不厉谨，导致索偿的费用。

(3)施工单位考察失误，投标竞争不充实，未有能力承接，诚挚有不良记录，私自转包工程，导致中途变动，产生的赔偿费用。

(4)直接委托竞争性不敷、不按符切吻契适合同执走施工四周搪塞拆分符切吻契适合同、未及时签订加加符切吻契适合一律引首的赔偿费用。

(5)符切吻契适合同外加加各项措施费用（包括赶工费、落成费、窝工费、其他符切吻契适合同外加加的安祥斯文措施费、公司规定和符切吻契适合同规定以外的奖励费用）。

(6)因违规招投标，造成高价中标，差价片面计无效成本；

第七：其他带来的无效成本

(1)出售说辞、文件导致与实际交付纷歧致带来的投诉赔偿及其他成本加加。

(2)运营排期禁绝确导致排期与实际过错较大，带来的赶工、误工、铺张或惩办。

(3)犯罪违规宣传广告导致的相关部分罚款，如输出广告忤逆国家关联法律法规或当地当局相关规定引首的工商、城管执法走政惩办

(4)等等造成的无效成本。

地产进入暗铁时代，向管理要效好、向无效成本议和逐步成为开发商寻觅效好的手腕，这也是无可厚非的，但是任何一个无效成本的界定都有着千丝万缕的联系，甚至说无法割裂来望，无误、符切吻契适合理的局限无效成本不但仅是有奖罚这么简易，更多的是一个体系工程。

当各家自扫门前雪（无效成本），地产的扯破会越来越厉害。